След 22 юни 2018 г. ВЕЧЕ САМО С НОТАРИАЛНА ЗАВЕРКА ще са договорите за наем на земеделска земя!
От 22 май 2018 год. са в сила последните изменения на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, съдържащи нови правила, относно договорите за наем на земеделска земя. Предвидени са съответните промени и в Закона за арендата в земеделието, относно договорите за аренда, с което уредбата на двата вида договори, касаещи ползването на земеделска земя, става идентична що се отнася до изискванията за тяхното сключване, вписване и регистриране в общинските служби по земеделие и се създава по-голяма сигурност за правата на собствениците.
Съгласно новата уредба, договор за наем на земеделска земя може да бъде сключен от собственик, респективно от лице, което притежава права върху земеделската земя, включващи правомощие да ползва или да управлява земята, предоставено от собственик. Ако договора се сключва от пълномощник, упълномощаването трябва да бъде направено с изрично пълномощно с нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на упълномощителите.
Договор за наем на съсобствена земеделска земя за срок над една година, може да бъде сключен от съсобственик или съсобственици, които притежават повече от 25% идеални части от имота. Изрично е записано, че в тези случаи, отношенията между съсобствениците следва да бъдат уредени, съобразно правилата на чл. 30, ал. 3 от Закон за собствеността, като всеки съсобственик има право да получи полагащата му се част от наемната цена, съответстваща на дела му в общия имот.
Във всички случаи, договорите за наем на земеделска земя със срок по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване вече ще се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на страните, извършени едновременно и се вписват в съответната служба по вписванията по местонахождение на имотите. В хода на нотариалното производство и преди вписване на актовете в служба по вписванията, сътответно нотариусът и съдията по вписванията, ще извършват проверка, относно правното състояние на имота и правата на страните. Към нотариалното дело следва да се прилагат скици на имотите, предмет на договора за наем. Скиците ще могат да се заявяват за получаване и от нотариуса, чрез отдалечен достъп до информационната система на кадастъра и имотния регистър, но следва да се имат предвид и сроковете за издаването им от АГКК(най-бързата услуга е три работни дни).
Предвижда се, както договорите за аренда, така и договорите за наем на земеделски земи, отговарящи на новите изисквания да се регистрират и в общинските служби по земеделие. В тази връзка Министърът на земеделието, храните и горите, следва да утвърди общи правила за регистрация на всички договори, касаещи ползването на земеделски земи в общинските служби по земеделие. Когато за един и същ имот се представят за регистриране повече от един договор за наем или за аренда на земеделска земя, в общинската служба по земеделие ще се регистрира договорът, вписан в службата по вписвания с най-ранна дата. При представяне за регистриране на вписан и невписан договор за един и същ имот, общинската служба ще регистрира вписания.
Дава се възможност в едномесечен срок от влизането в сила на новите изменения – т.е. до 22 юни 2018г., сключените до този момент договори за наем на земеделски земи да бъдат потвърдени пред съответната служба по земеделие от собственика или съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот с декларация с нотариално удостоверен подпис, придружена с копие на договора.
Ако в едномесечния срок не бъде подадена декларация, договорът за наем на земеделска земя, ако не е бил заверен нотариално, се заличава служебно в службата по вписванията и в съответната общинска служба по земеделие, след изтичане на стопанската година.
Договорите за наем, които до този момент не са регистрирани в общинската служба по земеделие, няма да могат да бъдат регистрирани, ако не отговарят на новите изисквания относно формата и реда за сключване на договорите.
До привеждането на тарифата за нотариалните такси в съответствие с новите разпоредби, за удостоверяване на съдържанието и подписите на страните по договори за наем и за аренда на земеделска земя, ще се събира обикновена нотариална такса в размер 10 лв. за договор. При едновременното удостоверяване на съдържанието и подписите на всички страни, таксата се събира еднократно. Държавната такса за вписване на договори за наем и аренда на земеделска земя в службите по вписванията, също ще бъде в размер на 10 лв., до приемане на съответните изменения в тарифата по Закона за държавните такси.
С оглед установяване на идентични правила, за договорите, касаещи ползването на земеделски земи, в допълнителните разпоредби на закона са предвидени и съответните изменения в Закона за арендата в земеделието.
С приетите промени се цели, да се гарантират правата на собствениците при управлението на собствените им земи и да се придаде правна сигурност на сключените договори, като се избегне възможността лице, което няма права върху имота да сключва договор за отдаването му под наем и този договор да бъде напълно действителен, каквато възможност съществуваше досега. Проверка за правната легитимация на страните по договора, вече ще се извършва, както в хода на нотариалното производство, така и в производството по вписване в службата по вписванията.
„Статията не претендира за изчерпателност по съответната тема и отразява личното мнение на автора, като адвокат, по повод конкретни казуси с клиенти. Използваната юридическа терминология е сведена до минимум.”