ДОВЪРШВАНЕ НА ЗАПОЧНАТ СТРОЕЖ И В КОЙ МОМЕНТ ВЪЗНИКВА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

ЩО Е ТО - ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ?

Според мен е по правилно е да се говори за сгради в режим на етажна собственост и Законът за управлението на етажната собственост /ЗУЕС/ урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на такива сгради, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях.

Без да навлизам в подробности, само ще отбележа, че за етажна собственост можем да говорим само в сгради, в които има поне два самостоятелни обекта и те са притежание на различни собственици. Тези условия, трябва да са изпълнение кумулативно/т.е. едновременно/. Няма етажна собственост и когато сградата има само един собственик. Ако в сградата има НАД ТРИ самостоятелни обекта, принадлежащи на различни собственици, за уреждането на отношенията, свързани с управлението й се прилага ЗУЕС. Ако в сградата има три или по-малко самостоятелни обекти за управлението на общите части се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността, а не тези на ЗУЕС!

Във време на финансова и икономическа криза, възникват няколко въпроса по отношение на управлението на такива сгради, а тук конкретно искам да обърна внимание на НЕЗАВЪРШЕНИ сгради – такива, които са в процес на изграждане и все още не са въведени в експлоатация.

На първо място – за възникването на етажна собственост е ИРЕЛЕВАНТНО, дали сградата е въведена в експлоатация или не/т.е. дали „има Акт 16”, както сме свикнали да чуваме/.

Сградата става такава, в режим на етажна собственост, от момента в който са налице не по – малко от два самостоятелни обекта, които в своята свързаност формират ЕС. Самостоятелният обект възниква с изграждането на сградата на етап „груб строеж”, определението за което се съдържа в § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ, а именно: "Груб строеж" е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи. Грубият строеж се установява с протокол за степен на завършеност, издаден от общината на основание чл. 181, ал. 2 ЗУТ. От този момент, самостоятелните обекти могат да бъдат индивидуализирани, съответно да бъдат вписани в кадастралната схема и кадастъра, като обекти със собствен кадастрален номер. От този момент нататък можем да приемем, че е налице сграда в режим на етажна собственост.

От тук нататък, съдбата на общите части на сградата, съответно завършването на строежа й, ще зависи от Общото събрание на нововъзникналата етажна собственост.

ПРИМЕР: Имаме новострояща се кооперация, до ниво завършен „груб строеж”, но строителя е изпаднал в несъстоятелност. Хората, които са закупили апартаменти желаят да довършат сградата, следва да свикат Общо събрание, на което да вземат решение за довършването й.

Тук има една особеност, а именно – трябва да се спази начина на свикване на Общото събрание, съобразно чл. 12 и следващите от ЗУЕС и като се съобрази факта, че собствениците на самостоятелни обекти не живеят в сградата, моят съвет е да им се изпрати нотариална покана за свикването му и съответно след взимането на решение за довършването на сградата, с оглед доказването на легитимността на това решение.