СОБСТВЕНИК НА НЕДВИЖИМ ИМОТ БЕЗ ДОКУМЕНТ ЗА СОБСТВЕНОСТ

В нередки случаи собствениците на недвижими имоти, когато решат да се разпоредят с имота си се сблъскват с проблема, че по една или друга причина нямат годен документ, който да удостовери правото им на собственост. Например притежавате имот на село, собственост на семейството от няколко поколения и до този момент никой не е поставял въпроса за липсата на документ удостоверяващ правото на собственост, тъй като не е имало необходимост, но в един момент вие като собственик решавате, че искате да продадете имота си. Или пък друга възможна хипотеза е купувате недвижим имот от ваш близък приятел или роднина, заплащате цената, но било за да спестите разходите по сделката или по друга причина не сключвате сделката в законоустановената форма (нотариален акт) и след години решавате на свой ред да сключите сделка със същия този имот било то продажба, замяна, дарение или други. Възможни са и други житейски хипотези в същия смисъл, като при всички тях сме изправени пред проблема, че фактически притежаваме един имот, но юридически не можем да го удостоверим, нямаме документ за собственост и не можем да сключваме сделки по установения в закона ред за този имот.

Какво следва да направим в този случай?

Възможностите пред Вас са две – в зависимост от това дали притежавате писмени доказателства, въз основа на които да се направи обоснован извод, че Вие притежавате дадения имот или съответно не притежавате такива документи.

В първия вариант ако притежавате писмени доказателства (такива могат да бъдат удостоверение за наследници, протокол за доброволна делба, одобрени архитектурни планове и разрешение за строителство, съдебно решение за обявяване на предварителен договор за окончателен и други)  можете да поискате издаването на констативен нотариален акт. Процедурата започва като представите пред нотариус, в чийто район се намира имота, писмена молба и към нея приложите писмените си доказателства и удостоверение за данъчна оценка. След преценка на представените писмени доказателства нотариусът се произнася с мотивирано постановление, с което признава или отказва да признае правото ви на собственост върху конкретния недвижим имот. Ако го признае нотариусът издава констативен нотариален акт, който отговаря на условия, посочени в закона.

Във втория вариант – при който не разполагате с писмени доказателства или същите на са достатъчни, за да удостоверят правото Ви на собственост, то за Вас решението на проблема е чрез процедурата по издаване на констативен нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка.  В това производство Вие трябва да докажете, че сте придобили собственост върху имота въз основа на изтекла придобивна давност.

Какво означа това?

Давността е период от време, определен от закона, през който едно лице владее и ползва един  чужд имот с намерението да стане негов собственик. Владението трябва да бъде непрекъснато, явно и необезпокоявано. Давността прекъсва ако по някаква причина не упражнявате владение върху имота за повече от 6 месеца. В случай че след прекъсването отново възстановите владението си върху имота, то от момента на възстановяването започва да тече нова давност, а периодът изминал преди възстановяването губи правното си значение. Владението е явно, когато чрез правни и фактически действия демонстрирате намерението си да владеете имота като свой. А необезкоявано владение означава най-общо, че действителния собственик, докато е изтекъл периодът на придобивната давност не е предявявал собственическите си права към имота владян от Вас.

 Съществуват 2 вида владение – добросъвестно и недобросъвестно.

При добросъвестното владение е необходимо да сте владели и ползвали (лично или чрез другиго – роднина, наемател, ползвател) имота с намерението да станете негово собственик в продължение на 5 години без прекъсване. Това са случаите, в които без да знаете сте закупили имот по законоустановения ред, но от несобственик или от продавач, който е недееспособен (не може да се разпорежда с имота – поставен е под запрещение или е непълнолетен) или пък договорът не отговаря на установената в закона форма. Възможни са и други хипотези, като общото при всички тях е, че сделката, която сте сключили няма вещнопрехвърлителен ефект – не може да ви направи собственик, но Вие не сте го знаели. Именно поради тази причина, поради Вашата добросъвестност, законодателят е предвидил един по-кратък срок от 5 години, след изтичането, на който Вие да можете да се позовете на изтеклата придобивна давност и да Ви бъде издаден констативен нотариален акт за собственост на владения имот.  

Недобросъвестното владение е такова, при което или сте знаели, че сделката, с която сте придобили не е годна да ви направи собствени или изобщо такава липсва. В случай, че сте недобросъвестен владелец е необходимо фактически да владеете дадения имот (лично или чрез другиго – роднина, наемател, ползвател) с намерението да станете негово собственик в продължение на 10 години без прекъсване.

И при добросъвестно и при недобросъвестното владение, след като владеете фактически имота непрекъснато, явно и необезкоявано в продължение на 5 и съответно 10 години, можете да се позовете на изтеклата придобивна давност и да инициирате процедура пред нотариус, в чийто район се намира имота Ви, за снабдяване с констативен нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка. За целта следва да попълните молба-декларация /бланка образец/ за издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, адресирана до нотариуса, удостоверение, че имотът не е държавна или общинска собственост, издадено от съответната община/бланката е на гърба на молбата-декларация/ и удостоверение за данъчна оценка на имота. Освен посочените документи, пред нотариуса трябва да заведете и трима свидетели, който да потвърдят, че вие сте владял имота в продължение на 5 или 10 години /в зависимост от вида на владението ви, на което се позовавате добросъвестно или не/. След като нотариуса се запознае с представените от Вас документи и изслуша свидетелите с мотивирано постановление признава или отказва да признае правото Ви на собственост върху конкретния имот. Ако признае правото Ви на собственост върху имота, издава констативен нотариален акт, посредством който Вие вече свободно можете да се разпореждате със собствения си имот.

„Статията не претендира за изчерпателност по съответната тема и отразява личното мнение на автора, като адвокат, по повод конкретни казуси с клиенти. Използваната юридическа терминология е сведена до минимум.”